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요즘 전세사기 너무 많습니다. 알아도 당하는 이 시대에 알지도 못하면 안 당할 수 있던 사기당할 수밖에 없겠죠? 오늘은 전세사기의 유형들을 낱낱히 살펴보고 이에 우리는 어떻게 대처해야 하는지까지 알아보고 절대 전세사기 당하지 않도록 해봐요.
현재 전세계약을 앞두고 있거나 계획하고 계신 분들은 전세사기 유형과 더불어 전세사기 당하지 않기 위해 체크해야 할 상황들을 꼭 알아두셔야 합니다. 두 번이고 세 번이고 점검해서 절대 전세사기의 대상자가 되지 않도록 합시다. 정부에서도 전세사기 피해자를 줄이기 위해 발벗고 노력하고 있으니 조금 귀찮게 느껴지더라도 저희의 소중한 보증금을 지키기 위해 노력합시다다.
1. 깡통전세 사기
깡통전세는 전세사기의 가장 대표적인 타깃이라고 할 수 있습니다. 소위 깡통주택은 대출급과 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80% 이상인 주택을 가리킵니다. 이런 경우 집주인이 집을 팔아도 빚을 갚을 수 없는 상황이기 때문에 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 큰 상황입니다.
또한 이런 깡통 주택이 경매에 넘어가게 되면 매매가가 전세가보다 높기 때문에 경매 낙찰이 되더라도 낙찰가가 전세가보다 낮기 떄문에 보증금을 돌려받기 힘든 경우가 생기게 됩니다.
특히 신축빌라는 시세를 알기 어렵기 때문에 집주인은 전세 보증금을 부풀려 전세계약을 하게 되는 수법의 깡통전세 사기가 많이 발생하고 있는 것입니다.
대처방법
1) 국토교통부의 실거래가 공개시스템 또는 해당 매물 인근의 부동산을 통해 매물의 시세를 확인하고 전세보증금과 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘으면 깡통 주택으로 분류하니 해당 매물은 계약하지 않는 것이 좋습니다. 매매시세 대비 전세보증금이 60% ~70% 정도가 알맞습니다.
일반 매물일 경우 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB 부동산등을 통해 건물 평균 시세를 확인해야 합니다. 신축빌라는 거래내역이 없어 적정가격을 확인하기 힘들 수 있습니다. 그럴 때는 정부와 지자체가 운영하고 있는 전세피해지원센터에 문의하거나 시, 도, 지자체에서 운영하는 전월세 종합지원센터를 통해 상담을 받아보는 것이 좋습니다.
2) 또한 등기부등본을 통해 해당 부동산에 걸려있는 근저당(미래에 있을 대출등을 대비해 미리 우선권 확보)을 확인해봐야 합니다.
3) 전세보증금반환보증보험 확인
요즘엔 전세사기를 당하지 않으려고 많은 사람들이 필수적으로 전세보증금반환보증보험에 가입하고 있습니다. 이는 전세보증금 반환을 보증해 줄 뿐만 아니라 보증기관을 통해 해당 계약하고자 하는 주택이 깡통주택인지 아닌지를 확인해 주며, 보증금을 받지 못할 경우 일정 금액을 보상 받을 수 있습니다.
전세 보증보험에는 주택도시보증공사(허그, HUG), 서울보증보험 (SGI), 한국주택금융공사(HF)를 비교해 선택하실 수 있습니다. 해당 페이지에 방문하시면 손쉽게 상담 신청하고 내가 계약하고자 하는 매물은 안전한지 아닌지 알아볼 수 있습니다.
2. 전월세 이중 계약 사기
전월세 이중계약은 집주인에게 월세계약을 요청받은 중개업자가 세입자에게는 전세계약을 조건으로 계약을 체결해 다른 조건으로 이중 계약을 하는 사기를 말합니다.
집주인과 세입자가 직접 만나 계약을 체결하는 것이 아닌, 공인중개사가 집주인의 대리인으로 임대차 계약을 맺는 상황속에서 발생할 수 있습니다. 대리인인 공인중개사는 세입자의 전세보증금을 가로채고 이후에 세입자는 집주인으로부터 월세를 왜 밀리냐는등의 전화를 받게 되면 그때서야 뭔가가 잘못된 것을 깨닫게 된답니다.
드라마 슬기로운 의사생활의 도재학선생님의 경우가 이 케이스인데요. 부동산 중개인이 집주인에게는 보증금 2000만원, 월세 90만 원의 월세계약을 하고 도재학 선생님과는 2억 원의 전세계약을 체결하고 차액을 꿀꺽하는 수법인 겁니다.
이 외에 중개인과 월세계약한 임차인이 집주인인척하며 새로운 세입자와 전세계약을 체결하는 경우가 있습니다.
대처방법
(1) 등록된 공인중개사와 거래
(2) 부동산 공제증서 받기
(3) 유선전화로 집주인과 계약사항 체크
(4) 대리계약 아닌 집주인-공인중개사-세입자 계약 체결이 안전
3. 동일 매물로 이중, 삼중 계약 사기
이는 하나의 건물에 대해 2명 이상의 세입자들과 동일한 날짜 다른 시간에 각각 전세계약을 체결한 후, 보증금을 가로채는 수법입니다. 동일한 날짜에 계약을 체결하면 다른 세입자들은 자신이 계약을 체결한 부동산이 다른 사람들 또한 계약하게 된다는 사실을 알 방법이 없답니다. 또는 이미 세입자가 있는 상황에서 계약을 맺고 이사 당일 이런 상황을 알게 되는 경우도 있습니다.
대처방법
(1) 계약 날짜에 대한 주도권 살피기 (특정 날짜를 고집한다면 수상)
(2) 계약날짜 변경하고 상대의 반응 살피기
(2) 계약 전 계약하고자 하는 건물 방문
4. 미납국세 및 임금채권 전세 사기
부동산에 부과되는 세금에는 국세와 지방세 가산금 등이 있습니다. 이는 임대인이 내야만 하는 세금인데 이를 내지 않으면 미납국세가 되고 집이 경매에 넘어갈 경우 미납국세가 최우선적으로 변제됩니다. 만약 미납국세가 있는 주택이라면 이후 경매에 넘어갔을 때 전세보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.
임금채권은 회사의 사장이 근로자에게 임금을 주지 않았을 때 생기는 채권인데요. 퇴직 전 3개월분의 임금채권과 재해 보상금, 최종 3년간의 퇴직금은 근로자 보호 목적으로 다른 빚보다 먼저 보호를 받게 됩니다.
그래서 이를 최우선 임금채권이라고 부릅니다. 최우선 임대차보증금은 최우선 임금채권과 배당순위가 같기 때문에 혹시 나의 전세보증금이 최우선 변제 대상이 아니면 임금채권 후순위로 밀리게 됩니다.
대처방법
1) 미납국세 열람제도 활용
2) 사회보험 완납증명서/납세증명서 확인
3) 등기부등본을 통해 압류, 가압류등 확인
4) 전세보증금반환보증보험 가입
5. 신탁등기 매물, 가짜 임대인의 계약 사기
집주인은 신탁사에게 소유권을 넘긴 대가로 은행대출을 받게 됩니다. 그렇기에 신탁등기 된 부동산은 사실상 집주인이 소유자가 아닙니다. 하지만 마치 자기 건물인 양 전세계약을 체결하고 전세보증금을 가로채는 사기수법이 있습니다.
이럴 경우 신탁회사의 사전승낙이 반드시 필요합니다. 그러한 과정 없이 임대차 계약을 하고 들어가면 사실상 계약은 무효이기 때문에 이는 다른 이의 집을 불법점유하고 있는 것으로 판단되어 퇴거 요청을 받을 수 있습니다.
또한 실제 집주인의 인적사항을 도용하고 해상 서류들을 위조하여 자신이 실제 집주인인척 전세계약을 성사하고 보증금을 가로채는 수법도 있습니다. 또는 임대인 대리 행세를 하며 위임장과 증명 서류들을 위조해 신뢰를 얻고 계약을 성사시켜 중간에 전세보증금을 가로채는 수법도 있습니다.
대처방법
(1) 등기부등본을 통해 집주인과 계약당사자 확인
등기등본 서류의 [표제부, [갑구], [을구] 중 갑구를 보면 신탁여부를 알아볼 수 있습니다. 만일 신탁 계약이 갑구에 적혀있으면 해당 임대인은 소유권이 없는 것이기에 계약을 진행해서는 안됩니다.
(2) 집주인 신분증 확인하기(사진도 꼼꼼히 확인)
(3) 대리인이라면 대리인 확인절차 거치기
임대인의 신분증과 인감증명서들을 필수적으로 확인하고, 임대인과 유선통화를 통해 계약내용을 재차 확인해야 할 필요가 있습니다.
6. 대항력 시점 이용 사기, 계약 직후 임대인 변경 및 근저당 설정
전세 계약 직후 등록을 한다고 해도 이에 대한 효력(대항력)은 다음날 00시부터 발생합니다. 이 대항력이 신청 당시 바로 효력이 생기는 것이 아닌 다음날부터 생기게 됩니다.
이를 이용해 집주인은 전세계약을 맺은 바로 직후 집주인은 임대인을 변경하고, 매매 또는 근저당 또는 가압류를 설정합니다. 전입신고와 근저당권 설정이 같은 날 되더라도 근저당권이 전입신고 대항력보다 선순위가 됩니다.
새로운 임대인은 반환능력이 없을 시 결국 부동산은 경매로 넘어가고, 경매등으로 회수된 돈은 대출기관이 먼저 가져갑니다. 이때, 세입자가 보증금을 돌려받는 순위가 후순위로 밀리게 되면서 나중에 보증금을 돌려받기 어려운 경우가 생깁니다.
그렇기 때문에 근저당 특약 추가를 반드시 해서 계약당일 임대인이 사기를 위한 조치를 하지 못하도록 해야 합니다.
대처 방법
1) 전세계약서에 근저당권 특약 추가
계약서 특약에 '전입신고의 효력이 발생하는 계약인 다음날 까지는 계약 당시의 상태로 모든 것을 유지한다'라는 특약을 추가하면 이와 같은 피해를 줄일 수 있습니다.
2) 계약 전후로 등기내역 꼼꼼하게 살피기
3) 동사무소에서 확정일자 받고, 해당 주택에 거주자가 없다면 잔금 치르기 전 먼저 전입신고를 하면 전셋집이 경매로 넘어 갓을 때 우선순위로 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 확보하는 것이 좋습니다.
7. 근저당설정 말소 조건 사기
전세 계약을 할 때, 이미 근저당이 있는 것을 알고 있음에도 불구하고 임대인이 근저당설정 말소라는 조건을 걸어 이를 믿 계약을 추진했다가 피해를 입는 사례도 있습니다.
근저당이 결국 말소되지 않아 해당 부동산은 경매로 넘어가고 결국 임차인은 보증금을 돌려받지 못하게 된 것입니다. 이런 조건을 건다고 해도 항상 전세사기는 나에게도 일어날 수 있다고 생각하시고 그저 믿고 계약하시면 안 됩니다.
8. 전세금을 미끼로 전입신고 말소 요청
전세금을 돌려주기 위해서 은행 대출을 받아야 한다며 전화 오는 집주인이 있습니다. 그러나 중요한 것은 은행 대출의 조건이 주택 담보인데, 대출받으려면 세입자가 없어야 한다는 은행의 요구가 있었기 때문에 전입신고를 말소해 달라고 요청하는 경우입니다.
이런 경우 절대 전세금을 돌려받기 전에 전입신고를 말소하면 안 됩니다. 전입신고를 말소하면 임대인의 채무관계 때문에 부동산이 경매에 넘어갔을 때, 대항력과 우선변제권 순위가 낮아져 전세금을 돌려받기 어려울 가능성이 높습니다.
9. 다가구주택 선순위, 보증금 등 허위 고지
다가구 주택으로 들어갈 경우 많은 세입자들이 살고 있습니다. 이때 월세 계약과 전세계약이 있는데 전세계약 가구가 없거나 소수여서 선순위 보증금이 얼마 안 된다며 안심시키고 계약을 강행하는 경우가 있습니다. 사실상 내 앞에 선순위 전세계약자들이 많으면 내가 전세보증금을 받는 순위가 밀리게 되고 최종적으로 보증금을 받지 못하는 피해 사례가 생기고 있습니다.
선순위 보증금의 적정 금액은 어느 정도일까요? 임차보증금 + 선순위 보증금 + 대출금의 최종 금액에서 60& 이하 금액을 안전하다고 보고 있습니다.
대처방법
1) 선순위 보증금 확인, 확인서에 날인 받기
임대인 동의 후 부동산 중개인을 통해 확인하는 방법, 임대인에게 직접 선순위 보증금이 세입자별 얼마인지 물어보는 방(전세 대출 필요 서류라고 하면 확인해 줌), 또는 계약 후 임차인이 임대인의 동의를 받아 주민센터나 등기소를 방문해 확정일자 부여 현황을 발급받고 확인하는 방법이 있습니다. 이후 선순위 임차보증금 확인서를 출력해 작성하고 나서 날인을 받아주세요(날인 필수)
2) 특약 추가
선순위 임차보증금 확인서를 받으면, 서류에 작성된 내용이 사실과 다를 경우 계약을 무효로 한다는 특약을 추가해야 하며, 주민센터에서 임대차 정보 제공 요청서를 발급받아두세요.
3) 집주인을 통해 다가구 주택 내에 외국인이 있는지 확인하세요. 주민센터에 방문해 외국인체류 확인서를 발급받아 놓으세요.
이렇게 전세사기의 유형들을 알아보았습니다. 이렇게 여러 가지 방법으로 사기꾼들은 선량한 시민들의 정말 있는 돈 없는 돈 영끌해서 모든 전세금을 홀라당 도둑질로 날로 먹고 있습니다.
또한 한가지 수법 뿐 아니라 여러가지 수법을 이용해서 더욱더 악랄한 전세사기를 펼치고 있는 부도덕한 사람들이 많습니다. 전세를 계약하려 하시는 세입자분들이 좀 더 꼼꼼하고 세밀해져 전세피해 절대로 당하지 않도록 합시다.
